תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) קיבלה תוקף בשנת 2005.
מטרת התכנית הינה לעודד ביצוע חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה באמצעות הענקת זכויות בניה למבנים שהיתר הבניה להקמתם ניתן לפני ה-1.1.1980.
מימוש זכויות הבניה יבוצע בהליך של מתן היתר בניה באופן ישיר מכוח התמ"א, ללא צורך בהכנת תכנית מפורטת.

במרוצת השנים חלו שינויים בתמ"א 38 שמטרתם, בין היתר, הבהרת הוראות התכנית והגדלת אפשרויות ניצול זכויות הבניה.

במאמר זה ייסקרו עיקרי הוראות תמ"א 38 על תיקוניה, יוצג תחשיב לדוגמא המשקף את הרווח היזמי הנגזר מההשקעות בבניה לעומת התמורה ממכירת הדירות הנוספות ותינתן תמצית היבטי מס שבח ומע"מ.
עיקרי הוראות תמ"א 38 על תיקוניה:

א. תמ"א 38 - אושרה בשנת 2005:
מטרת התכנית, בין היתר, לעודד ביצוע חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה על ידי תוספות בניה.
התכנית חלה על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם קודם ה-1 בינואר 1980.

זכויות הבניה
תוספת זכויות הבניה לצורך הוספת יחידות דיור תינתן באחת מהאפשרויות הבאות:
א. סגירה ומילוי קומה מפולשת.
ב. הוספת קומה אחת למבנה.
כמו כן תותר תוספת שטח של עד 25 מ"ר לדירה במפלסים הקיימים. תוספת השטח תכלול מרחב מוגן על פי החוק.

אופן ניצול הזכויות
ניתן יהיה לשלב את תוספת השטחים לדירות הקיימות עם הוספת יחידות הדיור, כך שהשטח המותר (כתוספת קומה/סגירת קומה מפולשת) יהא כשטח קומה טיפוסית לאחר ההרחבות.

תחולת התכנית
תוספות בניה אלו לא יחולו על בניינים שגובהם אינו עולה על 2 קומות ושטחם הכולל אינו עולה על 400 מ"ר¹.

תוספת בניה למעבר לקומה אחת (סעיף 23 לתכנית)
בסמכות ועדה מקומית, ובהתאם לשיקול דעתה, לקבוע הוראות שונות בתחומה לעניין שטחי בניה, יחידות דיור, גובה בניה, תקני חניה וכו'.
מתוקף סעיף זה ניתנות כיום תוספת של קומה נוספת (סה"כ 2 קומות) למבנים בערים כמו רמת גן, זאת באמצעות אישור תכנית מפורטת המוסיפה זכויות בניה מעבר לתמ"א.

ב. תמ"א 38 שינוי מס' 1 א' - אושרה בשנת 2007:
מטרת התכנית, בין היתר, להבהיר את היחסים בין זכויות הבניה הניתנות מתוקף התמ"א לבין זכויות הניתנות מתוקף תכנית בניין עיר.
בעקרון נקבע כי הוראות תכניות מפורטות שאושרו על ידי הועדה המקומית יגברו על פני הוראות התמ"א, זאת כדי למנוע פגיעה ברקמות תכנון אזוריות באמצעות תמ"א כוללת שאינה רגישה למצבים ספציפיים.

מקום בו חלה תכנית מפורטת להרחבת דירות קיימות
במקרה זה לא תותר הרחבה נוספת עפ"י התמ"א.
לעניין גודל ההרחבה - התכנית המפורטת גוברת ואין להוסיף עליה, זאת, גם אם תמ"א 38 אפשרה הרחבות נדיבות יותר.

מקום בו חלה תכנית מפורטת להוספת קומות נוספות
גם במקרה זה לא תאפשר התמ"א חריגה מעבר לגובה שאושר בתכנית מפורטת.
במקרה זה ניצול הזכויות מתוקף התמ"א יהא באמצעות ניצול על ידי הרחבת דירות קיימות ותוספת יחידות דיור בקומה המפולשת.

ג. תמ"א 38 שינוי 2 - אושרה בשנת 2009:
מטרת התכנית, בין היתר, הינה לקבוע הסדרים להריסת מבנה אשר נדרש בו חיזוק בפני רעידות אדמה והקמתו מחדש.

הסדרים תכנוניים להריסת מבנה קיים לו נדרש חיזוק
תתאפשר קבלת זכויות הבניה על פי התמ"א גם בעת הריסת המבנה והקמתו מחדש,בתוספת הזכויות שהתמ"א מתירה.
המדובר כמובן במבנה לו נדרש חיזוק בהתאם להוראות התמ"א.

תוספת זכויות בניה למבנה בעל קומה מפולשת
תתאפשר סגירה ומילוי הקומה המפולשת בנוסף להקמת קומה נוספת למבנה.
אפשרות זו באה בנוסף לאפשרות המתירה הרחבת יחידות הדיור הקיימות.

ד. סיכום:
במקרה של הריסת מבנה קיים ניתן להקים תחתיו מבנה חדש תוך ניצול זכויות הבניה מתוקף תכניות בניין עיר מקומיות ובנוסף ניצול זכויות התמ"א.
במקרה של חיזוק מבנה קיים ניתן להרחיב הדירות הקיימות, להוסיף יחידות דיור בקומה מפולשת (ככל שקיימת) ולבנות קומה נוספת.
במידה וקיימת תכנית בניין עיר מקומית להוספת זכויות בניה (מעבר למותר מתוקף התמ"א) ניתן לנצל הזכויות בשתי חלופות אלו.

ה. תחשיב לדוגמא:
במרכז הארץ קיים בית מגורים בן 3 קומות ובו 3 יחידות דיור בקומה, סה"כ 9 יחידות דיור.
מתוקף תמ"א 38 ניתן לחזק הבניין ולהוסיף קומה ובה 3 יחידות דיור ששטחן 120 מ"ר בנוי ומרפסת גג ששטחה 40 מ"ר לכל דירה.
להלן תחשיב המפרט את ההכנסות הצפויות ממכירת הדירות, עלויות הבניה, כולל חיזוק ושיפוץ מבנה קיים, ושיעור הרווח היזמי הנגזר מהעלויות.

ו. מיסוי:
מאחר והמחוקק ביקש לעודד יציאתן לפועל של פרויקטים מכוח תכנית החיזוק, התווסף פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין לפיו יחול פטור ממס שבח בקשר עם עסקאות מכירת זכויות במקרקעין בתמורה למתן שירותי בניה לפי תמ"א 38 בתקופה שמיום 18.5.2005 ועד יום 31.12.2016.
כמו כן, נקבע כי מכירה נוספת של זכות מקרקעין שהיא חלק מרכוש משותף, אשר למעשה מהווה שינויים ברכוש המשותף בין הדיירים לצורך הוצאתה לפועל של תמ"א 38, תהיה פטורה ממס שבח וממס רכישה, ובלבד שנוצל הפטור במכירת זכויות הבניה הנוספות שניתנו בתמורה לשירותי הבניה, שהמכירה בוצעה בסמוך למכירת זכויות הבניה הנוספות ושלא ניתנה תמורה כספית בעד השינויים בזכויות ברכוש המשותף.
מעבר לאמור, נקבעו הוראות מיוחדות בהיבט של מס ערך מוסף, לפיהן שירותי הבנייה לפי תמ"א 38 יהיו פטורים ממע"מ. דהיינו, כל שירותי הבנייה שבמסגרתם יסופק חיזוק למבנה, הרחבה של יחידות הדיור הקיימות, שיפוץ ועיצוב של הבניין, התקנת מעלית במבנה ותשלומים לכיסוי הוצאות כרוכות בשירותי בניה לפי תמ"א 38, יהיו פטורים ממס ערך מוסף. ואולם, יש לזכור כי העוסק לא יהא רשאי לנכות את מס התשומות ששימשו בעסקה פטורה ממע"מ.

¹לעניין בניינים מעין אלו, תותר תוספת שטח להרחבת דירות קיימות בלבד באישור הועדה המקומית.