מע"מ אפס בשירותי בניה במסגרת פינוי בינוי ותמ"א 38

ביום 16.6.14 פורסמה הצעת חוק מס ערך מוסף (תיקון 45), התשע"ד - 2014 (להלן: "התיקון") במסגרתו הוצע לשפר את הקלת המע"מ בפרויקטים של התחדשות עירונית. יצוין, כי התיקון טעון אישור (שלוש קריאות בכנסת) לצורך קבלתו לספר החוקים.

בהתאם לתיקון, מוצע לבטל את סעיפים 31א ו-31ב לחוק מע"מ הקובעים פטורים ממע"מ על מכירת זכות ביחידת מגורים חלופית וכן במתן שירותי בניה במתחם פינוי בינוי, וכמו כן לבטל את פטור המע"מ במתן שירותי בנייה לפי תכנית החיזוק (תמ"א 38), ולהחליפם במע"מ בשיעור אפס, וכמו כן להרחיב את תחולת ההקלה גם על מתן שירותי בנייה במסגרת תכנית תמ"א 38/2.

יצוין, כי משמעות התיקון הוא מתן כפל הטבה לקבלנים במתן שירותי הבניה האמורים, כך שמחד שירותי הבניה יהיו חייבים במע"מ בשיעור אפס, ומאידך, הקבלנים יוכלו לקזז מס תשומות בגין התשומות המשמשות במתן השירותים (להבדיל מהמצב הקודם, בו עקב הפטור ממע"מ נשלל קיזוז מס תשומות בגין התשומות הרלוונטיות).

ודוק, אם במצב החוקי הקודם, גודל ההטבה היה מוגבל לקיומו של ערך מוסף חיובי (שווי שירות העולה על מס התשומות המשמשות לביצועו), ובמקרה של הפסד לקבלן (עלויות גבוהות משווי השירותים הניתנים) הפטור אף גרם לנזק בהעדר היכולת לקזז מס תשומות, הרי שלאחר התיקון, ההטבה תהיה משמעותית בהרבה, ובכל מקרה תנטרל עלות מע"מ על התשומות המשמשות במתן שירותי הבנייה.

מע"מ אפס על דירות מגורים "מוטבות"

ביום 25.6.14 פורסמה הצעת חוק מס ערך מוסף (הטבה במס בעסקה לרכישת דירת מגורים מוטבת), התשע"ד - 2014 (להלן: "ההצעה") המעגנת את ההצעה להחלת מע"מ בשיעור אפס כאמצעי להורדת מחירי הדיור.

עפ"י ההצעה, מוצע להחיל מע"מ בשיעור אפס על עסקה למכירת דירת מגורים מוטבת מעוסק במקרקעין, לרוכש מוטב ולרוכש זכאי. תחולת ההקלה תהיה בהתקיים תנאים, שעיקריהם מובאים להלן:

א. "דירת מגורים מוטבת" תחשב דירת מגורים הנמכרת לראשונה, שמתקיימים לגביה כל התנאים, שעיקרם:

(I) מחיר הדירה הנמכרת בתוספת מע"מ לא יעלה על הנמוך מבין (א) 950,000 ₪ במכירה ל"רוכש זכאי" (שלא ביצע שירות צבאי) או 1,600,000 ₪ במכירה ל"רוכש מוטב" (ב) המחיר המתקבל ממכפלת ערך מטר מרובע דירתי בשטח הדירה עפ"י נוסחה המוגדרת בהצעה.

"רוכש זכאי" הינו יחיד שהדירה הנרכשת היא דירתו היחידה אשר לא רכש דירה לפני יום 23.3.14 (הוא מועד אישור החקיקה בקבינט הדיור) ועד ליום כניסתו של החוק לתוקף, רכישת הדירה אינה מימוש אופציה לרכישת דירה אשר ניתנה לרוכש לפני יום כניסת החוק לתוקף, הוא תושב ישראל ומתקיימות בו אחד מהתנאים: הוא הורה לילד אחד לפחות או שגילו מעל 35. (ההצעה כוללת תנאים נוספים שלא נרחיב עליהם כאן).

"רוכש מוטב" הינו רוכש זכאי שמתקיימים לגביו אחד מאלה: הוא שירת שירות צבאי או לאומי- אזרחי או לאומי או אזרחי במשך 12 חודשים לפחות (לפי חוק דחיית שירות לתלמידי ישיבות) או שהוא נכה, כמפורט בהצעה.

(II) שטח הדירה בין 60 ל 140 מ"ר ועליה לעמוד בסטנדרט שייקבע ע"י משרד האוצר והשיכון, והיא תהיה דירה שנבנתה בבנייה רוויה.

(III) על רוכש הדירה להוכיח שאין בבעלותו דירה אחרת וכי לא היתה בבעלותו דירה מאז שנת 1995. מי שביצע עסקה אשר בוטלה לאחר יום 23.3.2014 (הוא יום אישור החקיקה בקבינט הדיור), לא יוכל לקבל את ההטבה, כמו גם מי שלאחר כניסת החוק לתוקף מממש אופציה שניתנה לו לפני כניסת החוק לתוקף.

תנאי נוסף לתחולת מע"מ אפס הוא כי הרוכש לא מכר את הדירה בתוך 5 שנים ממועד קבלת החזקה בה ואם מכר אותה כאמור עליו לדווח על המכירה ולשלם את המס הנובע מן המכירה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. כמו כן, על העוסק במקרקעין והרוכש להגיש למנהל הצהרות כמפורט בהצעה ולקבל את אישורו לזכאות החלת מע"מ אפס בעסקה למכירת דירת מגורים מוטבת.

תחולת החוק ככל הנראה אם וכאשר יעבור יהיה מיום 1.9.14.

נציין כי הצעת החוק כוללת סעיפים "אנטי תכנוניים" מחמירים, אשר לא פורטו כאן, אשר מחייבים משנה זהירות בהתנהלות בתקופת הביניים.