גידול של 44% בכמות היחידות בהן ישנה כדאיות כלכלית

תוכנית מתאר ארצית תמ"א 38 נועדה לאפשר חיזוק מבנים קיימים שלא נבנו על-פי תקן ישראלי 413 וזאת בכדי לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה.

אומנם חיזוק המבנה בא לידי ביטוי בתוספת שטח לדירות המחוזקות אך המציאות הביטחונית בישראל מזכירה שכאשר מדובר בתוספת ממ"ד חשיבות העניין גדולה מאוד.

התוכנית מאפשרת היתרי בנייה לחיזוק ולתוספות בנייה, תוך קבלת הקלות מס ופטורים משמעותיים, וזאת על מנת ליצור תמריץ כלכלי לחיזוק המבנה הקיים, ולהביא לכך שהרווח שמתקבל כתוצאה ממכירת הדירות החדשות בפרויקט בניכוי כלל ההוצאות הנדרשות (לרבות אלה הקשורות לעלויות הבנייה, לחיזוק המבנה הישן), מספק.

מאז אישור תמ"א 38 לראשונה בשנת 2005, התגלו קשיים רבים במימוש כוונת המחוקק. בעקבות כך תוקנה התכנית מספר פעמים, כשבכל פעם הוסיף המחוקק תמריצים ותיקונים על מנת להוציא את כוונתו מן הכוח אל הפועל.

בפועל, מימוש התכנית מתבצע בעיקר באזור ת"א והסביבה הקרובה (לרבות: רמת גן, גבעתיים, הרצליה ורעננה), בשל ערכי הקרקע הגבוהים, מחירי המכירה של הדירות הנוספות גבוה בהרבה (בעלויות בנייה זהות לעלויות בפריפריה). עד היום, מתוך כ-800 אלפי יח"ד שחיזוקן נדרש, חוזקו בפועל רק כאלף יח"ד (כ-0.1%) ועוד כ-12 אלפי יח"ד (כ-1.5%) נמצאות בשלבים שונים של התהליך.

העובדות בשטח

מתוך כל 800 אלף יחידות הדיור שחיזוקן נדרש, רק עבור כ-300 אלף יחידות דיור קיימת כדאיות כלכלית תיאורטית לביצוע מיזם תמ"א 38. הכדאיות הכלכלית התיאורטית מחושבת תחת הנחה של תוספת קומות מירבית ליזם (תוספת של 2.5 קומות) ושיעור רווח נדרש מינימלי של 20% מתוך ההכנסות, יחד עם זאת לעיתים ההיתכנות הכלכלית המקסימאלית לא ישימה מבחינה תכנונית הנדסית ולכן להערכתנו בפועל כיום קיימת כדאיות כלכלית בפועל רק עבור כ-90 אלף יחידות דיור. אולם, אם יתקבל השינוי המוצע תתקיים כדאיות כלכלית בפועל עבור כ-130 אלף יחידות דיור, גידול של 44%.

סוגיית המע"מ במיזמי תמ"א 38

חוק חוק מע"מ מעניק פטור ממע"מ בגין מתן שירותי בנייה לדייר עד לתקרת שווי הזכות הנמכרת המוגדרת ביחס לפטור ממס שבח.

הוראת סעיף 31ב לחוק מע"מ, קובעת כי מתן שירותי הבנייה על ידי היזם לדיירים יהיו פטורים ממע"מ. המדובר בפטור ממס ולא במס בשיעור אפס. כפועל יוצא, מע"מ התשומות המשולם על ידי יזם בגין שירותי בנייה מסוימים לדיירים, אינו מותר בניכוי (בהתאם לסעיף 41 לחוק מע"מ).

על פי הבדיקות שערכנו, תנאי השוק מכתיבים שיעור רווח סביר במיזם תמ"א 38 בשיעור של כ- 20% מתוך ההכנסות לכל הפחות. כלומר, בשיעורי רווח נמוכים מכך יזמים ימנעו מכניסה למיזם כזה. חסם כניסה נוסף לעניין הוא כי במקרים רבים, הגופים הבנקאיים אינם מקצים אשראי לפרויקטים של תמ"א 38 בהם שיעור הרווח הצפוי נמוך מ-20% מתוך ההכנסות.

על מנת להעלות את שיעור הרווח, מוצע לשנות את הסדר המע"מ החל על מיזמי תמ"א 38 באופן זה יוכל הקבלן לקזז מע"מ על שירותי הבנייה לדיירים. בכך, תפחתנה עלויות המיזם ויעלה שיעור הרווחיות הגלום בו. כך, יכנסו יותר מיזמים פוטנציאליים נוספים לאזור הכדאיות הכלכלית.

מצאנו שבמיזם תמ"א 38 ממוצע ההוצאה על מע"מ שאינו ניתן לקיזוז היא כ-450 אלפי ₪. כתוצאה מקבלת השינוי המוצע ישתפר שיעור הרווח היזמי בכ-2.5% ועל בסיס ההנחות הנ"ל, יתווספו עוד כ- 40 אלף יח"ד לאזור הכדאיות הכלכלית בפועל.

על פי טבלת ניתוח רגישות שעשינו ניתן לראות שככל שמחיר הדירה גבוה יותר כך השיפור בשיעור הרווח כתוצאה מהשינוי קטן יותר (יחס הפוך). לעומת זאת, מכיוון שהמע"מ שאינו ניתן לקיזוז נגזר מעלות הבנייה, ככל שעלות הבנייה למטר גבוהה יותר כך השיפור בשיעור הרווח גדול יותר (יחס ישר).

בנוסף, נמצא שהכנסות המדינה הפוטנציאליות, נטו (בקיזוז העלות), כתוצאה מהשינוי המוצע תהיינה כ-1 מיליארד ₪. הכנסות המדינה מהשינוי המוצע תהיינה חיוביות שכן מכל מיזם שייצא לפועל כתוצאה מהשינוי המוצע יווצרו הכנסות מס למדינה שינבעו ממס חברות על רווחי היזמים, מס חברות על רווחי הספקים של המיזמים, מס הכנסה על הכנסות של העובדים ומס רכישה.
הטבלה הבאה מציגה את הכנסות המדינה, נטו כתוצאה משינוי המוצע:

לסיכום, שינוי הפטור ממע"מ בגין שירותי הבנייה לדיירים בפרויקטים מסוג זה לכך שיחול עליהם מע"מ בשיעור אפס, יכול להביא להגדלת היצע הדירות באזורי הביקוש ללא כל פגיעה בהכנסות המדינה ממסים ולהוות פתרון נוסף למשבר הדיור בו אנו נמצאים כיום, זאת במקביל ליתרונות הביטחונים והחברתים שבחיזוק המבנים והוספת הממ"ד.

לאור האמור, כדי לעודד את חיזוק המבנים והוספת הממ"דים, במיוחד בפריפריה המהווה איזור סיכון גבוה הן לרעידות אדמה והחשופה יותר לירי רקטי, על הממשלה לבחון מתן הטבות מס נוספות גם בגין זכויות בניה נוספות שאינן נגזרות מזכויות התמ"א או הטלת מע"מ בשיעור אפס על מכירת הדירות החדשות או הקלה במס הכנסה על רווחי היזמים בפרוייקטים, כך שפרוייקטים בפריפריה יכנסו לטווח הכדאיות.