בשנים האחרונות מתחזקת המגמה מצד המשקיעים הישראלים להפנות את כספם הפנוי להשקעות מעבר לים. הריבית הנמוכה והעדר אפיקי השקעה בעלי תשואה מספקת מניעים את המשקיעים לנדוד ולחפש אחר השקעות מניבות גם מחוץ לישראל. אחד מאפיקי ההשקעה הבולטים בשנים האחרונות הוא אפיק הנדל"ן בחו"ל. אפיק זה כולל מגוון רחב של אפשרויות השקעה ובין היתר, השקעות בדירות למגורים, נדל"ן מסחרי מניב ופרויקטי נדל"ן שונים.

בדומה להשקעות אחרות, גם בהשקעה בנדל"ן בחו"ל יש לקחת בחשבון את השלכות המס, שכן למיסוי ההשקעות במדינה בה נמצא הנדל"ן בצירוף המיסוי שחל בישראל, יש חשיבות רבה העשויה במקרים מסוימים להוות את ההבדל בין השקעה מוצלחת לאחת שאינה כזו.

ההבדל בין מיסוי השקעות נדל"ן בחו"ל ובין השקעות נדל"ן בארץ הוא משמעותי והוא מקבל ביטוי במספר אספקטים הנוגעים, בין השאר, לאפשרות לנצל פטורים, לקזז הפסדים וליהנות משיעורי מס מופחתים. לכן, בבואנו לבחון את השלכות המס על השקעה בנדל"ן בחו"ל ועל מנת ליהנות עד כמה שניתן מוודאות בנוגע לתוצאות המס של אותן השקעות יש לקח בחשבון מספר נקודות:

האם ההשקעה מגיעה לכדי עסק?

בין אם מדובר בהשקעה בנדל"ן בחו"ל ובין אם מדובר בהשקעה בנדל"ן בארץ, קיימת חשיבות רבה לסיווג ההשקעה לצרכי מס וביתר דיוק לסיווג ההכנסות הנובעות ממנה. כך למשל, הכנסה מדמי שכירות יכולה שתהא מסווגת כהכנסה עסקית או כהכנסה פאסיבית. בדומה לכך, יכולה הכנסה הנובעת ממכירת הנדל"ן עשוייה להיחשב כמכירה עסקית (למשל: הכנסות של קבלן ממכירת דירות) ומאידך להיחשב כמכירה הונית (למשל: יחיד המוכר חנות שהושכרה על ידו במשך שנים רבות), סיווג כל סוג הכנסה תלוי בראש ובראשונה בנסיבות ההשקעה. כך, ייתכן מצב לפיו ההכנסות מדמי השכירות יסווגו כעסקיות בעוד שבעת מכירת הנכס הרווח יסווג כהוני.

סוגיית סיווג הפעילות אינה פשוטה כלל ועיקר והיא עמדה בבסיס מחלוקות רבות בין הנישומים לרשויות המס. להמחשה, בעוד שהשקעה בדירת מגורים לא תסווג בדרך כלל כהשקעה עסקית, הרי שהתארגנות לצורך הריסת מבנה, הקמת מספר דירות תחתיו עם שטח מסחרי וקיום פעילות שיווקית למכירת אותן דירות, תיחשב, בדרך כלל, כפעילות עסקית, ואין הדבר משנה אם הפעילות מתקיימת בארץ או בחו"ל. כמו כן, פעילותו של אדם הרוכש מספר דירות מגורים, תוך ניצול הזדמנויות, שיפוצן והשכרתן לטווחים קצרים, תסווג לרוב כפעילות עסקית.

סיווג ההכנסות מדמי שכירות וממכירת הנדל"ן, נוגע הן לעניין שיעורי המס החלים על ההכנסות השונות והן לזכאות לניצול שיעורי מס מופחתים כפי שיפורט בהמשך. ככלל, ככל שפעילות ההשכרה תסווג כעסקית המשקיע לא יוכל ליהנות מפטורים ומהשימוש במסלולים השונים המעניקים שיעורי מס מופחתים, והכנסותיו מדמי שכירות תהיינה חייבות במס שולי (שעשוי להגיע עד ל-48% במקרים מסוימים). בדומה לכך, ככל שמכירת הנדל"ן תסווג כמכירה עסקית, תחויב המכירה במס הכנסה בשיעור שולי. לעומת זאת, ככל שמכירת הנדל"ן תסווג כמכירה הונית היא תהא חייבת במס בשיעורים מוגבלים בכפוף להוראות חוק מיסוי מקרקעין במקרה של השקעה בנדל"ן בישראל או בכפוף להוראות פקודת מס הכנסה במקרה של השקעה בנדל"ן בחו"ל.
יצוין, כי לסיווג ההכנסה יש השלכות גם במישור חוק מע"מ וחוק הביטוח הלאומי, ויש להתייחס גם להיבטים אלה טרם ביצוע השקעה.

מיסוי הכנסות מהשקעה בנדל"ן בחו"ל

מיסוי הכנסות מדמי שכירות בחו"ל

בדרך כלל, ישראלי המשקיע בנדל"ן בחו"ל צפוי לשני סוגי הכנסות, האחד משכר דירה והשני מרווח הון במכירה (כאמור, ככל שלא מדובר בהכנסה מעסק). הכנסות אלו חייבות במס הן במדינת המקור בחו"ל והן בישראל בכפוף לאמנת המס בין שתי המדינות, ככל שקיימת.

בפני משקיע יחיד (שאינו חברה) עומדות שתי אלטרנטיבות למיסוי הכנסותיו מדמי שכירות בחו"ל. "מסלול המס הרגיל" ו"מסלול ה-15%". לפי מסלול המס הרגיל, חייבות מלוא ההכנסות מדמי שכירות לאחר ניכוי כל ההוצאות שהוצאו בייצורן (לרבות, פחת, יועצים מקצועיים, אחזקה, דמי ניהול וכד'), במס בשיעור השולי. כדי למנוע כפל מס יינתן במסלול זה זיכוי בגין מיסי חוץ אשר שילם המשקיע בחו"ל, וזאת עד לגובה המס החל בישראל על הכנסות אלה.

במסלול ה-15% חייבת ההכנסה מדמי שכירות בחו"ל בשיעור של 15%, אך בשונה מהמסלול הרגיל משקיע הבוחר במסלול זה לא יהא רשאי לנכות את ההוצאות שהוצאו בייצורה, למעט פחת. כמו כן, במסלול זה לא יינתן למשקיע כל זיכוי או ניכוי בגין מיסי חוץ אשר שילם והוא לא יהא זכאי לכל קיזוז או פטור מהכנסות אלה. מסלול ה-15% חל על כל ההכנסות מדמי שכירות בחו"ל (לרבות הכנסות מהשכרת חנויות או משרדים), ובלבד שלא מדובר בהכנסה שמגיעה לכדי עסק. נדגיש, כי אין חובה לשמור על עקביות בבחירת מסלול המיסוי בין השנים, כך שמידי שנה יש לבחון את מסלול המיסוי המועדף ולדווח בהתאם.

מיסוי מכירת נדל"ן בחו"ל

מיסוי מכירת הנדל"ן בחו"ל אינו דומה למיסוי מכירת נדל"ן בארץ. מכירת נדל"ן בחו"ל אינה כפופה לחוק מיסוי מקרקעין כי אם לפקודת מס הכנסה וכפועל יוצא מכך חלות הוראות שונות בכל הקשור לניצול פטורים, חיוב במס, דרך החישוב והדיווח על המכירה.

בדרך כלל, מכירת נדל"ן בחו"ל תחויב במס בשיעור של 25% על רווח ההון הריאלי, ככל שייצמח, ובמידה שהנדל"ן נרכש לאחר 31.12.2011. מכירת נדל"ן שנרכש לפני מועד זה תהא כפופה לחישוב מס ליניארי המתחשב בשיעורי המס שחלו בתקופות בהן הוחזק הנדל"ן (מס שולי על הרווח שנצבר עד ל- 31.12.2002, מס בשיעור 20% מ- 1.1.2003 ועד ל- 31.12.2011 ומס בשיעור 25% מ- 1.1.2012 עד למועד המכירה). גם במכירת הנדל"ן יינתן זיכוי בגין מיסי חוץ אשר שילם המשקיע בחו"ל, ככל ששילם, וזאת עד לגובה המס החל בישראל על הכנסות אלה.

משקיע הבוחר לבצע את השקעתו באמצעות חברה יהיה חייב במס חברות בשיעור 26.5% הן בשל הכנסותיו מדמי שכירות והן בשל רווח ההון הריאלי בעת המכירה. בהקשר זה יצוין, כי על משקיע השוקל לבצע את ההשקעה באמצעות חברה זרה, לבחון את חשיפת סיווג החברה ל"חברה נשלטת זרה", שמשמעותה, חבות במס בישראל על חלוקת רווחי החברה הזרה כדיבידנד לבעלי המניות הישראלים אף אם לא חולקו בפועל.

מיסוי במדינת המקור

בטרם ביצוע השקעה בחו"ל, חייב המשקיע לבחון גם את השלכות המס במדינה בה נמצא הנדל"ן, וכיצד ניתן לתכנן מבנה החזקות שבו מצד אחד השלכות המס יהיו מינימליות ומאידך תינתן למשקיע הגנה משפטית ראויה, ככל שנדרשת. במסגרת זו יש לבחון, בין היתר, האם למדינה בה נמצא הנדל"ן ישנה אמנת מס עם ישראל ומה משמעותה בכל הנוגע לאפשרות שההכנסות מאותה השקעה תחויבנה במס גם בישראל תוך התחשבות בזיכויים השונים בגין המס שעתיד להשתלם באותה מדינה. נזכיר, כי למשקיעים בעלי אזרחות כפולה מומלץ לבחון את השלכות המס של ההשקעה גם במדינת אזרחותם השנייה, שכן מדינות מסוימות (כגון ארה"ב) מטילות חבות במס גם על אזרחיהן אף אם אינם תושביה וללא התחשבות במיקום הנדל"ן.

כמו כן, בהקשר זה יש לקחת בחשבון בנוסף להיבטי המס גם את החובות הסטטוטוריות הקיימות בכל מדינה בכל הקשור לדיווח, רישום וכיוצ"ב. לעיתים, השקעות בנדל"ן במדינות שונות מחייבות סיוע של רואה חשבון, עורכי דין או יועץ מס מקומי המכירים את החוקים המקומיים, כך שנוסף לעלויות רכישת הנדל"ן יש לקחת בחשבון גם את העלויות של אותם יועצים לצורך הסדרת הרישום ועמידה בכל הדרישות הסטטוטוריות של השלטון המקומי.

דיווחים לרשויות המס בישראל

חשוב לזכור, שהשקעה בנדל"ן בחו"ל בין ישירות ובין באמצעות חברה גוררת חובת הגשת דיווחים לרשות המיסים בישראל, במקרים מסוימים אף אם לא צמחו הכנסות כלשהן מאותה עסקה. בתקופה האחרונה אנו עדים להגברת האכיפה מצד רשויות המס בכל הקשור לדיווח על פעולות השקעה בחו"ל ובכלל זה השקעות בנדל"ן. כך, שבנוסף לכל השיקולים שהוזכרו לעיל יש לקחת בחשבון גם את עלויות הטיפול והשימוש בגורמים מקצועיים בארץ לצורך עמידה בהוראות החוק והימנעות מחשיפה לאישומים פליליים.

מיסוי הכנסות מהשקעה בנדל"ן בישראל

מיסוי הכנסות מדמי שכירות בישראל

ככלל, מיסוי הכנסות מדמי שכירות שאינן מגיעות לכדי עסק מחולק לשניים: (1) מיסוי דמי שכירות מהשכרת דירות למגורים; (2) מיסוי הכנסות מדמי שכירות מנדל"ן אחר.

בפני יחיד המשכיר דירת מגורים, המשמשת למגורים, עומדות מספר אלטרנטיבות למיסוי דמי השכירות. הראשונה, חיוב במס תוך ניצול פטור ממס עד לסכום של 5,070 ש"ח לחודש (או עד התקרה המתואמת, במידה שדמי השכירות עולים על 5,070 ש"ח). אלטרנטיבה זו נועדה בעיקר למשקיעים בעלי הכנסות נמוכות מדמי שכירות. משקיע שהייתה לו הכנסה בשנת המס מהשכרת דירות מגורים העולה על התקרה, יהא פטור ממס רק על ההכנסה מדמי השכירות עד לגובה התקרה בניכוי ההפרש שבין ההכנסה בפועל משכירות לתקרת הפטור (התקרה המתואמת). בגין הסכום העולה על התקרה המתואמת יהא חייב המשקיע במס בדומה למסלול הרגיל שיפורט בהמשך.

האלטרנטיבה השנייה הינה מסלול "ה-10%" המתאימה למשקיעים בעלי הכנסות מדמי שכירות העולות על תקרת הפטור. לפי מסלול זה תחול חבות במס בשיעור של 10% על מלוא הכנסותיו של המשקיע מהשכרה למגורים, ללא הגבלת תקרה ובלבד שההכנסה אינה מגיעה לכדי עסק. יחיד שבוחר בחלופה זו לא יהא רשאי לנכות פחת, הפחתות, וכן לנצל זיכויים, ניכויים או פטורים.

מלבד מסלולים אלו, אשר נועדו להטיב עם הנישום, קיימת גם האלטרנטיבה למיסוי ב"מסלול הרגיל". לפי המסלול הרגיל על הכנסה מדמי שכירות תחול חבות במס בשיעור המס השולי. בחלופה זו רשאי המשקיע לנכות פחת, הפחתות, וכן לנצל זיכויים, ניכויים או פטורים להם הוא זכאי.

המסלול הרגיל אינו ייחודי להשכרת דירות מגורים והוא תקף לכל ההכנסות מהשכרת נדל"ן, לרבות נדל"ן מסחרי כגון הכנסות מהשכרת חנות או משרד.

נדגיש, כי גם במקרה זה, אין חובה לשמור על עקביות בבחירת מסלול המיסוי בין השנים, כך שמידי שנה יש לבחון את מסלול המיסוי המועדף ולדווח בהתאם.

ככלל, משקיע הבוחר לבצע את השקעתו באמצעות חברה לא יהא זכאי למסלול הפטור ולמסלול "ה-10%" והוא יהיה חייב במס חברות בשיעור 26.5% בשל הכנסותיו מדמי שכירות, לאחר ניכוי כל ההוצאות שהוצאו בייצורן, וזאת, בין אם מדובר בהשכרת דירות מגורים ובין אם מדובר בהשכרת נדל"ן מסחרי.

מיסוי מכירת נדל"ן בישראל

מכירת נדל"ן בישראל כפופה לחוק מיסוי מקרקעין. בדרך כלל, מכירת נדל"ן שאינו דירת מגורים, על ידי משקיע יחיד תחויב במס בשיעור של 25% על השבח הריאלי. עם זאת, מכירת נדל"ן שנרכש לפני 1.1.2012 תהא כפופה לחישוב מס ליניארי המתחשב בשיעורי המס שחלו בתקופות בהן הוחזק הנדל"ן (מס שולי על השבח שנצבר עד ל-6.11.2001, מס בשיעור 20% על השבח שנצבר מ- 7.11.2001 ועד ל- 31.12.2011 ומס בשיעור 25% על השבח שנצבר מ- 1.1.2012 ועד למועד המכירה). על הסכום האינפלציוני החייב (שנצבר עד 31.12.1993) חל מס בשיעור של 10%.

בנוגע לדירות מגורים, נקבעו בחוק מספר פטורים המוענקים למוכרים בתנאים מסוימים. עם זאת, ככל שמדובר בדירות שנרכשו לצורך השקעה, הרי שבעקבות תיקון 76 לחוק וביטול הפטור השכיח של "אחת לארבע שנים", רובן המכריע של המכירות חייב במס בשיעור משתנה הנקבע, בין היתר, בהתאם למועד הרכישה ונסיבותיו האישיות של המוכר. יצוין, כי מכירת דירת מגורים להשקעה שנרכשה לאחר ה-1.1.2014, תחויב במס בשיעור של 25% על השבח הריאלי.

משקיע הבוחר לבצע את השקעתו באמצעות חברה (שאינה חברה משפחתית) יהיה חייב במס שבח בשיעור 26.5% בשל השבח הריאלי, ככל שיהיה, וזאת, בין אם מדובר במכירת דירות מגורים ובין אם מדובר במכירת נדל"ן מסחרי או קרקע.

לסיום נזכיר, כי השקעה בנדל"ן בישראל כרוך גם במס רכישה הנע בין 5%-10% כתלות בסוג הנכס הנרכש (דירת מגורים או נדל"ן אחר) ובמחיר הרכישה.

כפי שניתן לראות מהמאמר לעיל קימות מספר אלטרנטיבות לסווג ההשקעה בנדל"ן כאשר לכל אלטרנטיבה כללי מיסוי משלה. לכן, כבר במועד ההשקעה יש לשקול היטב את סווגה לצרכי מס, על מנת לבצע אופטימיזציה של עלות המס הנזכרת מההשקעה.