לאחרונה פרסמה רשות ניירות ערך נייר עמדה המאפשר לחברות המחזיקות בבתי דיור מוגן להציג את בתי הדיור כנדל"ן להשקעה במקום כרכוש קבוע כפי שהוצג עד כה. הדבר מאפשר לחברות אלו לרשום רווחי שיערוך בדוחות הכספיים, במקביל לאי רישום הוצאות פחת.

המשמעות הישירה של השינוי הינה כי הדוחות הכספיים של חברות אלו יראו אטרקטיביים למשקיעים ובנוסף, תגדל שורה העודפים ואיתה האפשרות לחלוקת דיבידנד.

ראשיתו של המהלך היתה בפניה מקדמית (רולינג) מחודש מרץ 2010 של יורופורט, שבשליטת מוטי קירשנבאום ומשרד BDO זיו האפט לרשות לניירות ערך בבקשה לראות בבתי הדיור המוגן כנדל"ן להשקעה ולא כרכוש קבוע.

בית דיור לאוכלוסיה מבוגרת הינו מבנה או קבוצת מבנים הכוללים יחידות דיור בנות חדר אחד עד ארבעה חדרים. בית, מסוג המתואר לעיל, פונה לדיירים מבוגרים, משכבה סוציו-אקונומית גבוהה, אשר יכולים לנהל את חייהם באופן עצמאי ומחפשים לגור ביחידת דיור המאפשרת להם להמשיך ולחיות כך תוך הנאה מסביבה התומכת בצרכיהם הייחודיים הן בהיבט השירותים הנדרשים.

כדי שהדיירים יוכלו לנהל את חייהם באופן עצמאי בבית, מסופקים להם שירותים בסיסיים וזאת תמורת תשלום של דמי אחזקה חודשיים (כפי שיפורט להלן). בנוסף, בשטחים הציבוריים של הבית, ניתנים גם שירותים נוספים המשרתים את דיירי הבית בתשלום נוסף, לחברה בעלת הנכס או לזכיין ישירות, כדוגמת - חדר אוכל, קפיטריה ומספרה. ההבדל העיקרי בין בית אבות לבין בית דיור מוגן הינו שבית האבות פונה בעיקר לדיירים הנזקקים בראש ובראשונה לעזרה תפקודית יומיומית (ובשל כך נדרשים לקבל שירותים רבים) לעומת בתי הדיור לאוכלוסיה מבוגרת המאוכלסים בדיירים עצמאיים המשכירים יחידת דיור בבית לצורך מגורים.

הסכם המשתכן מקנה לדייר את זכות החזקה והשימוש ביחידת הדיור ולעשות בה שימוש למגוריו בלבד. בתמורה מפקיד הדייר בידי החברה בעלת הנכס מראש ולכל תקופת ההסכם, פיקדון בהתאם לסכום שנקבע בהסכם המשתכן. בהתאם להסכם המשתכן, מחולט מהפיקדון אחוז מסוים (בסביבות 3% לשנה), כפי שנקבע בהסכם המשתכן (להלן: "דמי השחיקה"). דמי השחיקה מחולטים, בהתאם לנקבע בהסכם המשתכן, בדרך כלל, במשך תקופה של עד 12 שנים. במידה והדייר ממשיך להתגורר בבית מעבר לתקופה שנקבעה בהסכם המשתכן כתקופה שלאורכה יחושבו דמי השחיקה, תפסק השחיקה של הפיקדון. דמי שחיקה אלו מהווים למעשה חלק מהתשואה של החברה בעלת הנכס מיחידות הדיור בבית.
הפיקדון יוחזר לדייר (או שאריו) רק בעת עזיבתו את הבית (מכל סיבה שהיא) וזאת בניכוי דמי השחיקה שחושבו עד למועד זה ובהתאם לתנאי הצמדתו.

בנוסף משלם הדייר לחברה בעלת הנכס בגין שירותים מוגדרים שונים להם זכאי הדייר. השירותים העיקרים הנכללים בדמי אחזקה אלה כוללים: שירותי תחזוקה וניקיון בסיסי, שירותי שמירה, שירותים רפואיים מסוימים, חוגים, פעילות תרבות וחברה מסוימות, שירותי פקיד קבלה וכן שימוש במתקנים הציבוריים המצויים בבית (לובי, בריכה, חדר כושר וכיוצ"ב).

עיקר הסוגייה נסובה סביב השאלה מהו הביזנס העיקרי של החברה. האם השכרת יחידות הדיור היא הביזנס העיקרי, בדומה לקניון או שלא ניתן לנתק את יתר השירותים הניתנים לדייר ובעצם הביזנס הוא מכלול השירות בדומה לבית מלון. טענת יורופורט היתה כי השירותים הניתנים לדיירים הינם שירות נלווה, כדוגמת שירותי הניהול בקניונים, ואינם חלק מליבת העסקים של בית הדיור המוגן.

בפרה רולינג שהוגש לרשות, נטען כי קיימים מאפיינים דומים רבים, בהיבט העסקי, בין קניונים ו/או מבני משרדים לבין בתי דיור לאוכלוסיה מבוגרת:

- בקניונים ו/או במבני משרדים שכירות השטחים נעשית, בדרך כלל, לתקופות ממושכות של לפחות מספר שנים. תקופת השכירות הממוצעת, לרבות תקופות האופציה, הינה כ- 5 עד 7 שנים. באופן דומה, הדיירים משכירים את יחידות הדיור בבית לתקופות ארוכות ובממוצע כ- 10 שנים.

- בקניונים קיימים שירותים שונים, בעיקר, בשטחים הציבוריים המשמשים את השוכרים כמו גם את קהל לקוחותיהם. כך גם בבתי הדיור לאוכלוסיה מבוגרת המספקים שירותים שונים, בעיקר, לדיירי הבית.

- דמי השכירות בקניון כוללים, בדרך כלל, שני מרכיבים - תשלום עיקרי בגין שכירות השטח בקניון ותשלום משני בדמות דמי ניהול ואחזקה של השטחים (בגין - אחזקה, ניקיון ושמירה של שטחי הקניון). בדומה לכך, דיירים בבתי דיור לאוכלוסיה מבוגרת נושאים אף הם בתשלומים מהסוג של השכרת יחידת הדיור (בדמות דמי השחיקה של הפיקדון) ועבור השירותים השונים הניתנים להם בקשר עם יחידת הדיור שנשכרה על ידם (דמי האחזקה).

- מבחינת בעלי הנכס בקניונים ו/או מבני משרדים, כמו גם בבתים לדיור לאוכלוסיה מבוגרת, האטרקטיביות העסקית נובעת בראש ובראשונה מדמי השכירות ומעליית השווי של הנדל"ן לאורך השנים.

לעומת זאת, נטען כי קיימים הבדלים מהותיים אשר מבדילים בין ההסדר הקיים בבתי מלון להסדר הקיים בבתי דיור לאוכלוסיה מבוגרת:

- סוג השימוש: בבתי מלון השימוש הינו בדרך כלל למטרות נופש או דיור ארעי בעוד שהשימוש ביחידות הדיור בבתי דיור לאוכלוסיה מבוגרת הינו למגורים לתקופה ממושכת.

- בבתי דיור לאוכלוסיה מבוגרת קיימת זכות קניינית לדייר בגין יחידת הדיור, זכות מעין זו כמובן שאינה ניתנת למתארח בבית המלון.

- עוגן הרווחיות: בבתי מלון חלק ניכר מהרווחיות נובעת ממרכיב השירותים הנוספים, לעומת זאת בבתי דיור לאוכלוסיה מבוגרת רווחיות הניהול הינה שולית, אם בכלל, והמהות העסקית נובעת מההיבט הנדל"ני - דהיינו השכרת הדירות.

- הערכת שווי: בהערכות שווי של בתי מלון השווי הנובע מהתזרים הצפוי ממתן השירותים הנוספים מהווה מרכיב משמעותי בהערכת השווי, בעוד שבבית הדיור אין זה כך והשווי העיקרי נגזר מאלמנט השכרת יחידות הדיור.

במסגרת הפרה רולינג צורפו דוגמאות של חברות ציבוריות מאוסטרליה ומניו זילנד המציגות את בתי הדיור המוגן כנדלן להשקעה.

חשוב לציין כי בדוחות הכספיים של בתי הדיור המוגן עדיין קיימים עיוותים משמעותיים.

אחד העיוותים הינו הצגת ההתחייבות לפקדונות כהתחייבות לזמן קצר, ובערכה המלא היות שמבחינה הסכמית , הדייר יכול לעזוב את הבית בכל רגע נתון והחברה מחוייבת להשיב לו את יתרת הפקדון. אולם מצב זה הינו מצב תיאורטי וקיצוני. ניסיון העבר מראה כי שיעור התחלופה נע סביב ה 10% לשנה ונובע בעיקר מהרעה במצבו הבריאותי של הדייר באופן שאינו מאפשר לו עוד לנהל אורח חיים עצמאי או ממוות, לא עלינו. אם הפקדונות היו מוצגים בשווי הוגן, לאור הפרישה הצפויה של החזרתם, גובה ההתחייבות היה נמוך משמעותית.

בנוסף לחילוט הפקדון השוטפת, בכל תחלופה של דייר מחזיר בית הדיור המוגן כ-70% מהפקדון ובה בעת מקבל פקדון של דייר חדש בסכום מלא. עלית מחירי הנדל"ן בשנים האחרנות יצרה פער משמעותי בין הפקדות שהוחזר לבין הפקדון החדש שהתקבל. עודף זה אינו בא לידי ביטוי בדוח רווח והפסד של החברה היות שמבחינה חשבונאית הוא נחשב לעודף תזרימי בלבד.

השלכות השינוי בגישת הרשות על תחום הדיור המוגן בישראל:

כאמור, השינוי החשבונאי מהווה מהפך של ממש בדוחות הכספיים של החברות העוסקות בתחום. השינוי יגרום לשיפור משמעותי בשורה הרווח הנקי של החברות ולגידול משמעותי בסעיף העודפים , שהינו הפרמטר החשוב במבחן יכולת חלוקת הדיווידנד.

השפעות אפשרויות של השינוי:

- גידול בהתעניינות של גופי השקעה וגידול במקורות המימון לתחום
- פישוט תהליך קבלת אשראי מבנקים
- גידול במוטיבציה של משקיעים להשקיע בתחום
- ניצול הנגישות המוגברת למקורות המימון להקמת רשתות להחזקה בקבוצות של בתי דיור מוגן.
- ניצול הנגישות המוגברת למקורות המימון למיזוג בין חברות הפועלות בתחום במטרה ליצור נפח משמעותי שיאפשר ניצול יתרון לגודל והתמחות

* בהקשר זה נפנה את תשומת הלב להצעה לתיקון חוק החברות בנוגע, בין היתר, לחלוקת דיבידנד מרווחי שערוך.