לאחרונה קיימים דיונים רבים בנושא הגברת קצב שיווק הקרקעות על ידי המדינה וזאת על מנת להוריד את מחירי הדיור בישראל. אחת ההצעות נוגעת לשיווק קרקעות על ידי המדינה בהנחה משמעותית ביחס למחיר השוק שלהן וזאת על מנת להוזיל את המחיר הסופי לצרכן. מטרה נוספת ששמה לעצמה המדינה הינה הגדלת מספר הדירות הנבנות לשם השכרה בלבד (בנייה להשכרה). בבדיקה שבצענו בחנו את היקף ההנחה שיש לתת בשיווק קרקעות על מנת שיזמים שונים יעדיפו לקדם פרויקטים של בנייה להשכרה.

במסגרת בדיקה זו, יש לשים לב למאפיינים המיוחדים של בניית פרויקטים להשכרה אשר שונים במהותם מהמאפיינים של בניית פרויקטים למכירה. יש לשים לב למאפיינים מיוחדים של העלויות וההכנסות השונות של פרויקטים להשכרה וכן יש לתת את הדעת להיבט המיסויי והמימוני של פרויקטים של בנייה להשכרה.

בבנייה להשכרה, היזם אינו יכול לגייס מימון מגביית מקדמות ממכירת הדירות, וזאת לרוב בגלל שמסירת הדירה תתבצע מספר שנים לאחר שהפרויקט מסתיים. כלומר תקופה שיכולה לעלות על 10 שנים מיום תחילת ביצוע הפרויקט. ועל כן היזם תלוי יותר במימון בנקאי ומימון מהון עצמי. הוצאות נוספות אותן נוטל היזם בבנייה להשכרה הינן הוצאות אחזקת המבנים בעת השכרת הדירות. הוצאות אלו אינן חלות על היזם כאשר הבנייה הינה למכירה. הכנסות היזם נובעות מהכנסת שכירות שהיזם מקבל לאורך תקופה שבה הוא מחויב להשכיר את המבנים ובנוסף מקבל היזם תמורה ממכירת הדירות בעת סיום תקופת השכירות הנדרשת. מכיוון שאת מרבית התמורה מקבל היזם בעת מכירת הדירות, משמע היזם יוכל להחזיר באופן מלא את התחייבויותיו לגוף הממן רק במכירת הדירות, ועל כן הוצאות המימון של היזם גדלות כאשר מדובר בפרויקט של בנייה להשכרה.

מכל הסיבות לעיל, התשואות המתקבלות בפרויקטים של בניה להשכרה נמוכות מהתשואות המתקבלות בבניה למכירה בדר"כ. על כן חוק עידוד דיור להשכרה קובע הטבות מיסויות לבניית פרויקטים להשכרה כגון:
- מס שבח בשיעור של 11% במכירת הדירות.
- פחת מואץ של הפרויקט.

בבדיקתנו בדקנו את שיעור התשואה השנתי על ההון המושקע של פרויקט להשכרה, בהתאם לשיעור ההנחה על מחיר הקרקע שניתן ליזמים על מנת שיעדיפו לבנות להשכרה על פני בנייה למכירה. הנחות המודל היו כדלקמן:
- פרויקט של 300 יח"ד.
- משך בניית הפרויקט 3 שנים.
- הדירות מושכרות לתקופה של 15 שנים ולאחר מכן נמכרות.
- לקיחת הלוואה בשיעור של 70% מסך עלויות הפרויקט.
- הלוואות נושאות ריבית שנתית של 5.5%.
- החזר הלוואה בגובה הכנסות השכירות בניכוי עלויות לאורך כל שנות השכירות. החזר יתרת ההלוואה בעת מכירת הדירות.
- גודל דירה הינו 80 מטר.
- עלות היטלי פיתוח של 70 אלף ₪ ליח"ד.
- עלות של 3500 ₪ למ"ר ליח"ד.
- מחיר קרקע לפני הנחה ליח"ד 350 אלפי ₪.
- שיעור הנחה על הקרקע הינו 50%.
- מחיר מכירת דירה הינו 900 אלפי ₪.
- מס שבח במכירת הדירות בשיעור 11%.
- הכנסות שכירות של 3000 ₪ בחודש לדירה.
- שיעור תפוסה של 95% בדירות בתקופת ההשכרה.
- עלויות אחזקה בשיעור של 7.5% מהכנסות השכירות. הוצאות הנהלה וכלליות של 700 אלפי ₪ בשנה.

בהתאם להנחות לעיל, נמצא כי כאשר שיעור ההנחה על הקרקע הינו 50% העלות ליח"ד הינה 525 אלפי ₪.
להלן טבלאות המסכמות תוצאות המודל ואת שיעור התשואה השנתי על ההון שמתקבל תחת הנחה בשיעור 50% מעלות הקרקע:

אלפי ש"ח	שנה 1	שנים 2-3	שנים 4-17	שנה 18
הכנסות שכירות	-	-	10,260	10,260
הוצאות אחזקה והנה"כ	-	-	(1,470)	(1,470)
החזרת הלוואה	-	-	(8,791)	(100,824)
הכנסה ממכירת דירות	-	-	-	270,000
מס הכנסה 11%	-	-	-	(29,700)
השקעה בהון עצמי	(47,250)	-	-	-
תזרים נטו	(47,250)	-	-	148,267
שיעור תשואה שנתי על הון	6.96%

כפי שניתן לראות לעיל כאשר הקרקע ניתנת בהנחה של 50% שיעור התשואה השנתי על ההון המושקע בפרויקט הינו כ-7%. מכאן עולה שעל מנת להשיג תשואה שנתית על ההון של מעל ל-7% ההנחה על מחיר הקרקע צריכה להיות מעל ל-50% משוויה ההוגן של הקרקע.