בשלוש השנים האחרונות חלה עלייה חדה במחירי הדירות. במאמר שפרסמה חטיבת המחקר של בנק ישראל מיולי 2011 בנושא שוק הדיור בישראל דווח כי מדצמבר 2007 ועד אוגוסט 2010 עלו מחירי הדירות בישראל בשיעור ריאלי של 35%, המהווה קצב שנתי ממוצע של כ-12%, לעומת קצב רב שנתי של כ-1.5% בשנה מאז שנת 1973. עליית מחירים זו באה לאחר תקופה של ירידת מחירים, מאז אמצע שנות התשעים ועד שנת 2007 בה ירד המחיר הריאלי בהתמדה בשיעור של למעלה מ-20% (כ-2.3% לשנה).

במקביל לעליות המחירים בשוק הדיור חל גידול בהיקף הביצועים של ההלוואות לדיור ובגודל הממוצע של הלוואה לדיור.

כחלק מפעולות שנקט המפקח על הבנקים ביחס לכך הפיץ המפקח על הבנקים בחודש מאי 2011 מכתב לבנקים למשכנתאות ולבנקים בעלי פעילות מהותית בהלוואות לדיור בו דרש גילוי בדוח הדירקטוריון בדבר ההתפתחויות בסיכונים הקיימים בתיק ההלוואות לדיור והפעולות שהבנק מבצע כדי להתמודד ולנהל סיכונים אלה.

במאמר זה נסקור את המידע שניתן על ידי שלושת הבנקים בעלי היקף האשראי לדיור הגבוה ביותר: מזרחי טפחות אשר יתרת הלוואות לדיור שהעמיד הבנק לסוף יוני 2011 הסתכמה בכ-67.5 מיליארד ₪, לאומי למשכנתאות עם היקף הלוואות לדיור בסך כ- 52.4 מיליארד ₪ ובנק הפועלים עם היקף אשראי לדיור בסך כ-47.8 מיליארד ₪ לאותו מועד, תוך התייחסות לסיכונים השונים להם ניתן גילוי. נדגיש כי המידע שמפרסמים הבנקים לא ניתן בפורמט אחיד ואינו תמיד בר השוואה.

גידול באשראי
סך האשראי לדיור בבנק לאומי עלה מ-39.3 מיליארד ₪ בסוף שנת 2008 לסך של 52.4 מיליארד ₪ ביוני 2011, כאשר העליה הגדולה הינה בשנת 2010, בה שיעור הגידול השנתי עמד על 15.4%. בבנק הפועלים שיעור הגידול באשראי לדיור בשנת 2010 היה אף גבוה יותר והסתכם ב-17.1% ובמחצית הראשונה של שנת 2011 שיעור הגידול היה 10.3%. הגידול בהיקף האשראי לדיור בשנים האחרונות נבע מגידול בביקושים ליחידות דיור ומעליה במחירי הדירות.

הלוואות לדיור בריבית משתנה
בחודש מאי 2011 פרסם המפקח על הבנקים הוראה המגבילה את הבנקים במתן אשראי בריבית משתנה לכדי 33.3% מסך ההלוואה לדיור. מדובר בהלוואות הנושאות ריבית אשר עשויה להשתנות במהלך תקופה קצרה מחמש שנים ממועד אישור ההלוואה. הוראה זו באה על רקע החשש כי הלוואה לדיור בריבית משתנה חושפת את הלווה לסיכון ריבית, כך שעליית שיעור הריבית תגדיל את ההחזר החודשי של הלווה, סיכון אשר מתעצם ככל שמשך חיי ההלוואה גדול יותר וכן לנוכח המשך הגידול בביצועי הלוואות לדיור בריבית משתנה.

במהלך העשור האחרון ירד שיעור ריבית הפריים, משיעור הגבוה מ-10% בשנים 2002-2003, לשיעור 5%-6% בשנים 2004-2008, ועד לשיעורים של 2%-3% בשנים 2009-2010.

מסקירת דיווחי הבנקים עולה כי שיעור ההלוואות בריבית משתנה בבנק הפועלים מתוך סך ההלוואות לדיור עמד על כ-70% ליוני 2011, זאת לעומת שיעור של 47% בשנת 2008. בבנק לאומי למשכנתאות שיעור ההלוואות בריבית משתנה מסך ההלוואות לדיור היה אף גבוה יותר ועמד על כ-77% מסך ההלוואות לדיור ליום 30 ביוני 2011. שיעור האשראי החדש שהעמיד בנק לאומי למשכנתאות בהלוואות לדיור בריבית משתנה במחצית הראשונה של שנת 2011 עמד על 92% (הנתון כולל הלוואות בהן הריבית משתנה מדי תקופה של חמש שנים ומעלה). לעומת זאת, בבנק המזרחי פעל הבנק לצמצום היקף האשראי שניתן בריבית צמודת פריים משיעור של 42.8% מתוך האשראי שניתן לפני שנה ועד שנתיים, צמצם הבנק את שיעור ההלוואות צמודות הפריים לכ-35.5% באשראי שניתן בשנה האחרונה ולכ-29.5% באשראי שניתן ברבעון השני של 2011.

שיעור המימון
נתון נוסף המצביע על סיכון האשראי הינו שיעור המימון, דהיינו היחס שבין שווי הנכס המשמש כביטחון לבין סכום ההלוואה. שיעור המימון הממוצע של תיק המשכנתאות של בנק מזרחי טפחות ליום 30 ביוני 2011 עמד על כ-59% ובבנק לאומי על כ-52%.

שיעור החזר
פרמטר מעניין נוסף הינו שיעור ההחזר מההכנסה הקבועה, כלומר היחס בין ההחזר החודשי של הלוואות המשכנתא להכנסה החודשית הקבועה של הלווה. בבנק מזרחי טפחות שיעור ההחזר הממוצע בתיק האשראי לדיור של הבנק הוא 30.2%. עם זאת, כ-9% מהתיק ניתן ללווים בעלי שיעור החזר הגבוה מ-50%.

שיעור החוב בפיגור
שיעור החוב הבעייתי לדיור בבנק לאומי ירד מ-4% בדצמבר 2008 ל-1.8% ביוני 2011. בנק הפועלים מדווח אף הוא על ירידה בשיעור הפיגור.

מהנתונים לעיל עולה כי בשלב זה עדיין לא רואים גידול בפיגורי לווים בהחזר ההלוואות. מה יקרה בעתיד? ימים יגידו.