תיקון לחוק מע"מ שפורסם לאחרונה קובע פטור ממע"מ על מכירת דירת מגורים ע"י מוכר שאינו חייב במס, לקרן השקעות במקרקעין, ובלבד שדירת המגורים היא מקרקעין מניבים לצרכי דיור להשכרה לטווח ארוך (העומדת בקריטריונים שנקבעו בחוק). כמו כן יחול פטור במכירת דירת המגורים ע"י הקרן האמורה.

תיקון החוק מבקש לנטרל נטל חבות במע"מ שאינו בר קיזוז ברכישת דירות מגורים להשכרה ע"י קרנות השקעות במקרקעין, וזאת כחלק משורה של הקלות מס שנועדו לעודד ולהקל על פעילותן של קרנות ריט, וכן לעודד הזרמת מימון על ידי קרנות אלה לדיור להשכרה לטווח ארוך.

יצוין, כי בצד הפטור ממע"מ נשללת זכאות קיזוז מס תשומות בגין כל ההוצאות העקיפות והישירות הקשורות לעסקאות הפטורות, וטוב היה אילו המחוקק היה מטיל הקלה של מע"מ בשיעור אפס, כשם שעשה לגבי פינוי בינוי ותמ"א, לאחר שנים של קיומו של פטור שהטבתו היתה מוגבלת ולעיתים לא כדאית ואשר גרר חיכוכים רבים מול רשויות המס, למשל בסוגיית קיזוז מס התשומות.

בעוד המחוקק מעניק פטור צר ונקודתי על דירת מגורים המשמשת להשכרה הנמכרת מאדם פרטי לקרן ריט, נותרת בעינה סוגיית המע"מ ברכישת דירה להשכרה מאדם פרטי על ידי אדם פרטי אחר, לצורך השקעה, וזאת אך ורק משום שהרוכש אינו שכיר אלא רשום כעוסק מורשה בתחום כלשהו (למשל בעל מקצוע חופשי).

החלטת מיסוי שפרסמה לאחרונה רשות המסים (שמספרה 6637/14), עוסקת, ביחיד (או חברה), שעיסוקו אינו בענף הנדלן, הרוכש דירה מאדם פרטי, לצורך השכרתה. עפ"י ההחלטה הרוכש חייב במע"מ ברכישה, ללא יכולת קיזוז המע"מ כמס תשומות. החיוב ברכישה נובע מהיותו רשום כ"עוסק מורשה" (למשל רופא או עו"ד), ושלילת קיזוז המע"מ הנ"ל כמס תשומות נובעת מהשימוש בנכס להשכרה למגורים, שהינה פטורה ממע"מ. התוצאה, מס בשיעור של 17% , שלעיתים עשוי להיות גבוה מהתשואה בעסקה, אשר אינו בר ניכוי כהוצאה.

ההחלטה יוצרת מצב בו רופא/ עו"ד / רו"ח המועסקים כשכירים, יוכלו לרכוש דירת השקעה מאדם פרטי מבלי להתחייב במע"מ בגינה, ואילו אותו בעל מקצוע חופשי, העובד כעצמאי ולא כשכיר, ומעוניין להשקיע חסכונותיו ברכישת נכס זהה, עשוי להיות מחוייב במע"מ שאינו בר קיזוז. תוצאה זו מעוררת קושי ועל פניו מנוגדת לעקרון הניטראליות והשוויוניות בדיני המס, לפסיקה ולפרשנות מקובלת של הוראות החוק הרלוונטיות.

פסק דין שפורסם השנה ע"י בית המשפט המחוזי משקף את הניגוד בין החלטת המיסוי לפסיקה. בפסק הדין בעניין דן יערי, נדונה השאלה האם עו"ד שרכש מיזמים דירת נופש בחוף הצוק, רשאי לקזז מס תשומות בגין הרכישה. כמתחייב לגבי דירות נופש בקו החוף, עוה"ד העמיד את היחידה לחברת ניהול האמונה על התפעול השוטף של הדירה, כחלק ממאגר מלונאי, תוך קבלת חלקו המובטח בהכנסות מהפעלתה, מידי חברת המאגר, ללא מעורבות אקטיבית בהשכרה או בתחזוקה וההפעלה ("עסקת תשואה").

בית המשפט שלל קיזוז מס תשומות וגרס כי גם עם עוה"ד הנפיק חשבוניות מס בגין הכנסותיו מהנכס, ככל שלא היה עליו לעשות כן, שכן אינו נכס עסקי המושכר במהלך עסקו, אזי יש לפסוק עפ"י המהות האמיתית ובנסיבות דנן, לשלול קיזוז מס תשומות.

בפסק דינו קובע בית המשפט כי אין מחלוקת כי אדם פרטי הרוכש דירת נופש ומשכיר אותה אינו רשאי לנכות את המס שהוטל ברכישתה, שכן משמש כצרכן סופי ועליו לספוג את המע"מ ברכישה. ממשיך בית המשפט וגורס: "אין כל סיבה עניינית להגיע לתוצאה שונה כאשר יחידת הנופש נרכשת ע"י אדם אשר במקרה רשום כעוסק מורשה בשל עיסוקים אחרים לגמרי (ולא עוסקים בנדלן – הח"מ)." בית המשפט מתייחס לפסיקה קודמת כגון בעניין פירר שחזרה על אותה הלכה.

מכאן לענייננו, הניגוד בין העמדות משקף את ההיגיון הכרוך בזכאות של מי שהינו עוסק כעצמאי בתחום שאינו נדלן, לפעול ב"כובעו הפרטי" ולרכוש דירה, יחידת נופש או נכס אחר מאדם פרטי, כהשקעה. רכישה כזו, לא אמורה להחשב "עסקה חייבת במע"מ", רק בשל העובדה שהרוכש רשום כעוסק מורשה. בנסיבות בהן הרישום כעוסק הינו לגבי תחום אחר שאינו קשור לנדלן, ומאפייני הרכישה פרטיים השקעתיים בלבד, אין לחייב את העסקה במע"מ. לנוכח החלטת המיסוי מצד אחד, ופסיקה הגורסת אחרת, מאידך, נראה כי עוד יירבו הויכוחים עם הרשויות וגם המקום לבחון כל מקרה לגופו ונסיבותיו.

ואמנם, משרד האוצר ממוקד מטרה לעידוד מימון פרויקטים של השכרה לטווח ארוך והפיכת דירה להשקעה לפחות אטרקטיבית, אך יש למנוע אפליה בין משקיעים שכירים לעוסקים מורשים בכל הקשור לרכישת דירות להשכרה.