בפרשת מ.מ.א ניהול (ע"א 4576/15) מכרה המערערת, שעיסוקה העיקרי הוא בהפעלת חניונים, בניין משרדים אותו רכשה שנה וחצי קודם לכן. לאחר דיווח העסקה לרשויות מיסוי מקרקעין, ביקשה המערערת מפקיד השומה לאשר לה קיזוז הפסד הון כנגד השבח שנוצר במכירת הבניין.

פקיד השומה הבהיר למערערת כי יש לבחון את סיווג העסקה נוכח סמיכות הזמנים שבין רכישת הבניין ומכירתו וקבע כי הבקשה תטופל רק לאחר הגשת הדוח השנתי של שנת המכירה. הדוח השנתי הוגש ושומה סופית של מס שבח הוצאה למערערת ושולמה על ידה. כשנה וחצי לאחר מכן, הוציא פקיד השומה למערערת שומה על פי מיטב השפיטה, בה קבע, בין היתר, כי מכירת הבניין מהווה עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי ועל כן יש למסותה כהכנסה פירותית ולא כהכנסה הונית, באופן שבו לא יתאפשר קיזוז הרווח כנגד ההפסד ההוני. השגה שהגישה המערערת נדחתה.

בית המשפט המחוזי דחה את ערעורה של המערערת וקיבל את עמדת פקיד השומה לפיה מכירת הבניין מהווה עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי נוכח מאפייני המכירה וביניהם: תקופת החזקה קצרה בנכס, ניסיונות להשבחתו על ידי שינוי ייעודו, מימון העסקה בחלקו באמצעות אשראי זר וכן שימוש במיומנות וידע באמצעות אנשי מקצוע מתאימים.

המערערת ערערה לבית המשפט העליון בטענה כי בית המשפט המחוזי לא הכריע בטענת הסף שהעלתה הנוגעת לסמכותו של פקיד השומה להוציא שומה לגבי העסקה לאחר שמנהל מס שבח כבר הוציא שומת מס לגביה, תוך שהיא מפנה להלכה שנפסקה בעניין חזן (ע"א 9412/03). המערערת טענה כי הסתמכה על שומתו הסופית של מנהל מס שבח והייתה רשאית להניח כי הליכי שומה שבהם נקט היוו סוף פסוק באשר לעסקה אשר נדונה בערעור. כמו כן, טענה המערערת כי אין מדובר בעסקת אקראי, שכן היא רכשה את הבניין כהשקעה, התכוונה להפוך אותו לנכס מניב, ולכן המיסוי על מכירתו מקומו במישור ההוני, כפי שקבע מנהל מס שבח, ולא במישור הפירותי, כפי שקבע פקיד השומה.

בית המשפט העליון דחה את טענת ההסתמכות של המערערת וקבע כי די בכך שפקיד השומה הבהיר למערערת שלא ניתן לטפל בבקשה לקיזוז הפסד ההון כתוצאה ממכירת הבניין, אלא לאחר שיוגש הדוח השנתי. במילים אחרות, המערערת ידעה כבר באותו מועד שפקיד השומה יבקש לבחון את העסקה ואת סיווגה ועל כן יש לדחות את טענתה.

באשר לסיווג המכירה כפירותי, פסק בית המשפט העליון כי נקודת המוצא היא שנכסים שעוברים שינוי והשבחה לקראת מכירתם הם נכסים הנמכרים במסגרת פעילות מסחרית-עסקית. יישום מבחני העזר לצורך סיווגה של הכנסה כפירותית או הונית על העסקה מביא למסקנה כי אכן מדובר בהכנסה פירותית, וזאת מכיוון שכל פעולותיה של המערערת בנכס הן פעולות "השבחה" מובהקות שנועדו להפוך את הנכס לסחיר ולהעלות את ערכו. כמו כן, פסק בית המשפט כי כתב תביעה שהגישה המערערת נגד אדריכל בפרויקט מספק הוכחה בבחינת "הודאת בעל דין" כי אכן מדובר בעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי.

באותה התביעה טענה המערערת כי היא אינה צוברת בידיה נכסי מקרקעין להשקעה או להשבחה וכי רכשה את הבניין לצורך הפקת רווח ממימוש מהיר.

לאור כל האמור פסק בית המשפט כי מדובר בעסקה בעלת אופי מסחרי שאינה במישור ההוני.