בפרשת יחד הבונים ייזום ובנייה (ו"ע 17240-10-12) נחתם הסכם מכר לרכישת דירת מגורים, בבניין העתיד להיבנות על ידי המוכרת. העוררים דיווחו למנהל מיסוי מקרקעין על הרכישה וחישבו את החבות במס הרכישה בהתאם למחיר הנקוב בהסכם.

מנהל מיסוי מקרקעין ביקש להוסיף לתמורה החוזית את ההוצאות המשפטיות ששולמו על ידי הרוכשים לעו"ד של המוכרת והוציא להם שומת מס רכישה בהתאם. מנגד, טענו העוררים כי תשלום ההוצאות המשפטיות בוצע ישירות לעו"ד ואינו מהווה חלק מהתקבולים של המוכרת.

ועדת הערר נדרשה לשאלה האם ההוצאות המשפטיות ששילמו העוררים הינן חלק מהתמורה, אם לאו. לפי עיקרון צירוף כל התמורות שווי המכירה יכלול את כל התמורות הישירות והעקיפות שהקונה מתחייב לשלם למוכר או למי מטעמו. על כן, עולה השאלה האם גם הוצאות משפטיות הכרוכות ברישום הזכויות בדירה על שם רוכשיה, צריכות להיחשב כחלק מ"שווי המכירה" על פי עיקרון זה. ועדת הערר פנתה להוראות חוק המכר ופסקה כי על אף שהמוכרת, כקבלן, חייבת לגרום לרישום הבית בפנקס הבתים המשותפים וכן לגרום לרישום זכויות הקונה בפנקס בתים משותפים, אין היא חייבת לשאת בהוצאות הכרוכות בביצוע פעולות אלה.

הועדה קבעה שלו היה רוצה המחוקק להשיט על המוכרת את עלויות הרישום הוא היה עושה כן. לפיכך, הרוכש עצמו (ולא הקבלן) הוא שצריך לשאת בתשלום הוצאות רישום הדירה על שמו ומכאן שאין מדובר בחלק מהתמורה עבור הדירה. לחיזוק גישתה פנתה הועדה לכללי לשכת עורכי הדין וקבעה כי אף הם מצביעים על כך שאין מדובר בתשלום למוכרת. הנחת היסוד של מחוקק המשנה בקביעת הכללים הייתה כי רוכש הדירה הוא שמשלם את שכר הטרחה לעורך הדין "בעד הטיפול ברישום הרכישה", ומכאן, שתשלום הרוכש לעורך דינו של הקבלן בגין רישום זכויותיו אינו יכול להיחשב כחלק אינטגראלי מהתמורה המשולמת על ידו עבור הדירה.

הועדה ציינה כי על אף שהתשלום לעורך הדין של הקבלן נכפה על הרוכשים במסגרת הסכם המכר, אין בכך כדי לפגום במהותה של עסקה זו כעצמאית ונפרדת מעסקת רכישת הדירה, שכן הדבר נובע מחובתו של המוכר לגרום לרישום הדירה. הועדה הוסיפה כי ככל שיוכח שהרוכש נשא בהוצאות המשפטיות של הקבלן ייחשב הסכום המיוחס להוצאות הקבלן כחלק מהתמורה בהתאם לעיקרון צירוף כל התמורות.

לבסוף דחתה הועדה גם את טענתו הנוספת של מנהל מיסוי מקרקעין ולפיה הסכם המכר נושא ערר זה הינו לרכישת "דירה רשומה", דהיינו, דירה שהושלם לגביה הליך העברת הזכויות על שם הרוכשים ולפיכך יש לראות ברישום הזכויות חלק מ"שווי המכירה". הועדה קבעה כי טענה זו לא הוכחה. מנהל מיסוי מקרקעין לא הפנה לסעיפים בהסכם הקובעים זאת (ולעניין זה אין בסעיפים המורים לרוכשים לשלם את ההוצאות המשפטיות, או המורים לקבלן לפעול לביצוע רישום הזכויות על שם הרוכשים, כדי לסייע לו).

כמו כן מנהל מיסוי מקרקעין לא הוכיח כי כך היה אומד דעתם של הצדדים בעת חתימתו של הסכם המכר.
לאור כל האמור פסקה הועדה ברוב דעות כי במקרה דנן ההוצאות המשפטיות ששילמו העוררים לעורך הדין של הקבלן בגין רישום הדירות, אינן חלק מ"שווי המכירה" לעניין מס רכישה.