בשלוש השנים האחרונות עלו מחירי הנדל"ן בכלל והנדל"ן למגורים בפרט באופן ניכר עד כדי כך שרבים טוענים כי קיימת בישראל "בועת נדל"ן". לדעת החתום מטה טענה זו אינה נכונה . שוק הנדל"ן למגורים בישראל, מתנהל מזה כעשור תחת רמה יציבה למדי של ביקוש, המבוסס ברובו המכריע על משתמשי קצה אמיתיים שדורשים לעצמם קורת גג. הגידול הטבעי היציב (המבוסס על הריבוי הטבעי בתוספת העלייה המתונה לאחר הפסקת גלי העלייה הגדולים של תחילת שנות ה- 90), בצירוף שיעור יציב של גירושין, מייצר מידי שנה כ- 40,000 בתי אב חדשים.

אחד מהנושאים המדוברים והמצוטטים ביותר בימים אלו בשיח הציבורי הוא "בועת הנדל"ן", כאשר ברור לכל שהדברים מתייחסים לענף המגורים.
ככלל, השיח הציבורי בהשתתפות נגיד בנק ישראל, שרי האוצר והשיכון, חברי כנסת, מנהלי בנקים, מנהלי חברות נדל"ן וכתבי כלכלה בכלי התקשורת השונים, מתנהל תחת ההנחה ש"בועת הנדל"ן" אכן קיימת והדעות השונות מתייחסות באשר לאופן ההתמודדות של השחקנים השונים עימה.

האומנם הנחה זו מבוססת על המציאות הנוכחית של ענף הבניה למגורים בישראל ?
"בועת שוק" הינה תופעת שוק המאופיינת בעליות מחירי הנכסים לרמות משמעותיות מעל הערך הבסיסי האמיתי שלהם.

בועה ספקולטיבית בדרך כלל נגרמת על ידי ציפיות מוגזמות של צמיחה עתידית, הערכת מחיר, או אירועים אחרים שיכולים לגרום לעליה בערכי הנכסים. בועה מתאפיינת בנפחי מסחר גבוהים יותר, וכן נהירת משקיעים עם ציפייה גבוהה, אשר קונים ומוכרים במחירים אשר מעבר לערך הכלכלי האובייקטיבי של הנכס.

הבועה לא מסתיימת עד שהמחירים נופלים בחזרה אל הרמות הנורמאליות- בדרך כלל תקופה של ירידה חדה במחיר שבמהלכה רוב המשקיעים נכנסים לפאניקה ומנסים למכור את ההשקעות שלהם.

מבחינה כלכלית, ולאורך זמן, אמורים שווקים להימצא במצב של שיווי משקל, שכתוצאה ממנו השווקים נמצאים פחות או יותר, בנתונים יציבים, המשתנים במתינות.
לעיתים, עלול להתפתח מצב שבו חל שינוי בגורם אחד או יותר וכתוצאה מכך, מופר שיווי המשקל.

ככל שגורם זה עלול להשתנות שוב ולחזור למצבו הקודם, השוק עלול להיקלע למצב בועתי ובהמשך לכך, להתפוצצות של אותה בועה.
נראה שכל בועה חבה במידה רבה את עצם קיומה לטבע האדם. השאיפה האנושית להרוויח ולהתעשר ביחד עם מאפיין אנושי נוסף - "אפקט העדר", תורמים להתנהגות לא רציונאלית של האנשים הפועלים בשוק, תוך ציפייה שמה שהיה הוא שיהיה ושהתנפחות השווי של הנכס הרלבנטי לא תיעצר (ואם כן, אז לא עכשיו אלא לאחר שאני אממש ברווח ...).

ולהלן דוגמאות מן העבר לבועות בתחום הנדל"ן:
• ענף הנדל"ן למגורים בארה"ב בשנים 2007/2008 התאפיין בסביבת ריבית נמוכה ביותר ובמדיניות אשראי ליבראלית ואולי אף לא אחראית מצד הבנקים ביחס לרוכשי דירות. כתוצאה מהשינוי שחל בשני פרמטרים אלו, חל גידול מהיר ביותר בהיקף הרכישה של דירות להשקעה, אשר בסופו של דבר לא היו להן משתמשי קצה. מסיבות ברורות וידועות, בועה זו התפוצצה והיוותה זרז למשבר פיננסי גלובאלי.
• ענף הנדל"ן למגורים בישראל במחצית הראשונה של שנות ה- 90 התאפיין בגלי העלייה הגדולים ממדינות חבר העמים לשעבר, אשר הובילו לגידול חד בהיצע הדירות, בעידוד מסיבי של הממשלה. חברות חדשות קמו וחברות ותיקות הרחיבו באופן ניכר את היקף פעילותן, קרקעות רבות שווקו והליכי התכנון קוצרו (באמצעות הול"לים הזכורים לטוב ולרע) ופרויקטי דיור רבים וגדולים הוקמו. בשנת 1996, כאשר בבת אחת נעצרה העלייה, חל קיטון חד בביקוש לדירות מגורים ואירע סוג של פיצוץ בועה, שתוצאותיו הורגשו במשך למעלה מעשור שלם לאחר מכן (ירידת מחירים, עודף כושר ייצור, קריסת/סגירת חברות).

אין ספק שבשנתיים האחרונות, שוק הנדל"ן למגורים חווה רמות ביקוש חריגות המשפיעות באופן ישיר וחזק על מחירי הדירות וכן על קצב מכירת הדירות, אשר עולים בעוצמה חריגה.

האם ניתן לייחס את הנ"ל לשינוי קיצוני שחל ביחס לאחד מהפרמטרים המשפיעים על רמת הביקוש, עד כדי היווצרות בועה ?
ככל שהתשובה לשאלה הראשונה חיובית - האם קיים חשש שיחול שינוי בפרמטר הנ"ל בכיוון ההפוך, דבר שיוביל להתפוצצות הבועה ?
או שאולי עליית המחירים משקפת התנהגות שוק תקינה שאינה בועתית ?

נתחיל בדיון קצר בעניין הנכס הרלבנטי - דירת המגורים. מדובר בנכס שיש לו מאפיינים פיננסיים, אך חשוב להדגיש לענייננו שדירת מגורים עונה על צורך יסודי של האדם - הצורך בקורת גג. בועות מפורסמות שהתפוצצו לאורך ההיסטוריה, כגון בועת פקעות הצבעונים בהולנד (1637), בועת הים הדרומי בבריטניה (1720) ובועת הדוט-קום בארה"ב (2000), עסקו בנכסים שאינם עונים על צרכים בסיסיים (פקעות של פרחי צבעוני, ומניות של חברות טכנולוגיה).

אין זה אומר שלא יכולה להיווצר בועה ביחס לנדל"ן למגורים. ואמנם מוכרת לכולנו בועת הנדל"ן האחרונה שהתפוצצה בארה"ב בשנת 2008, אשר נוצרה בשוק הנדל"ן למגורים, אלא שבמקרה זה הביקוש ההולך וגדל במהירות לדירות מגורים, היה מנותק מהשוק הריאלי של משתמשי הקצה, כך שהדירות הרבות שנבנו בארה"ב באותן שנים, לא היו מיועדות בסופו של דבר לענות על הצורך לקורת גג של איש.

שוק הנדל"ן למגורים בישראל, מתנהל מזה כעשור תחת רמה יציבה למדי של ביקוש, המבוסס ברובו המכריע על משתמשי קצה אמיתיים שדורשים לעצמם קורת גג. הגידול הטבעי היציב (המבוסס על הריבוי הטבעי בתוספת העלייה המתונה לאחר הפסקת גלי העלייה הגדולים של תחילת שנות ה- 90), בצירוף שיעור יציב של גירושין, מייצר מידי שנה כ- 40,000 בתי אב חדשים.

במהלך העשור החולף, היקף התחלות הבניה הסתכם באופן יציב למדי על כ- 30,000 יח"ד בשנה. הגברת קצב התחלות הבניה נתקל במספר חסמים (המושפעים בעיקר על ידי הרגולטור):
• הליכי התכנון - שינוי ייעוד של קרקע למגורים על ידי אישור תכנית בניין עיר (תב"ע);
• הליכי הרישוי - הוצאת היתר בניה להקמת המבנים;
• תשומות הבניה - מחסור כרוני בכ"א מיומן לביצוע עבודות הבניה.
חסמים אלו מגבילים את היכולת להגדיל במהירות את קצב התחלות הבניה ובכל מקרה אם הממשלה תטפל רק בחלקם, לא תושג התוצאה הרצויה של הגדלת היצע הדירות למכירה. החוליה החלשה תהפוך להיות האילוץ.

בהקשר של שאלת קיומה של "בועת הנדל"ן", נתונים אלו מצביעים שתי נקודות עיקריות:
• כל עוד קיים בשוק ביקוש של משתמשי קצה המעוניינים להתגורר בדירות המוצעות למכירה (כרוכשים או כשוכרים), מאחר שמדובר בצורך אנושי בסיסי, לא תהיה קריסה של מחירי הדירות המאפיינת התפוצצות של בועה.
• לעניין משתמשי הקצה, אין הבחנה בין רוכשי דירות לבין שוכרי דירות שהרי הם פועלים בכלים שלובים. מכאן, שאין טעם לפעול לצמצום פעילות המשקיעים, שכן הדירות שהם רוכשים מיועדות להשכרה למשתמשי קצה וכל דירה שתגרע מהיצע הדירות להשכרה, תייצר הסטה של משתמשי קצה משוק השוכרים לשוק הרוכשים (עקב עליית מחירי השכירות) והביקוש לדירות לרכישה יגבר.

בהסתכלות ממעוף הציפור, נראה שמחירי הדירות האמירו בשנתיים האחרונות בקצב חריג, אך בסופו של דבר, במונחים ריאליים, הם חזרו לרמתם בשנת 1996.
לדעת הח"מ, כל עוד הדירות, המוצעות למכירה, מבוקשות על ידי משתמשי קצה אמיתיים (וזה המצב בישראל), לא תיווצר "בועת נדל"ן" ומכאן שגם לא תהיה התפוצצות של "בועה" ולא תהיה קריסה של מחירי הדירות.