הקשיים אליהם נקלעה חברת שיווק הקרקעות החקלאיות אדמה ואור סיטי נדל"ן חשפו בשבועות האחרונים את הכשלים בשמירת כספי רוכשים בהתנהלות יזמים בשוק הנדל"ן. הסוגיה הבולטת ששבה וחזרה בתביעות שמתנהלות כיום בין כותלי בית המשפט הוא שימוש לכאורה בכספים שהיו מיועדים להיות שמורים בחשבון נאמנות לטובת רכישת הקרקע ו/או הדירה אולם בפועל שימשו למימון הוצאות פרטיות של בעלי החברה. טענות אלו חושפות כמה כשלים תפיסתיים של הלקוחות לגבי המשמעויות של חוזה, אופן ההתנהלות במקרה של הפקדת כספים בחשבון נאמנות וזכויות המידע על הכספים להם זכאי לקוח במקרה של התחייבות חברה להפקדת הכספים בחשבון נאמנות.

כאשר בוחנים לדוגמא את חברת אדמה שעסקה בשיווק קרקעות חקלאיות, המחיר בו נקבה החברה מייצג את הזכות לדירה. בעת חתימת החוזה הפקיד כל לקוח בידי החברה מאות אלפי שקלים . לטענת הלקוחות החברה אמנם התחייבה בחוזה להפקדת הכספים בחשבון נאמנות אולם דבר זה לא נעשה ובעצם היה ללא כל פיקוח אמיתי.

התפיסה והמחשבה לפיה החתימה על חוזה עם החברה מהווה בטוחה משמעותית מהווה כשל תפיסה בסיסי אצל הלקוח. למרבה הצער חוזה אינו מהווה בטוחה כלשהי אלא רק זכות חוזית, חסרת כל ערך במקרה של פשיטת רגל של הבעלים או של החברה. על פי החוזה הכספים המשולמים היו אמורים להיות מופקדים בחשבון נאמנות, אולם לעיתים הכספים הופקדו בחשבונות של החברה ולעיתים הנאמן לא היה מעודכן בכסף שאמור להגיע אליו ולפיכך לא היה חיבור וקשר בין הנאמן ללקוח.,

הלקוח צריך לדעת שהכסף שמסר לחברה מופקד בחשבון נאמנות. חוזה אינו ערובה לכך. הלקוח חייב לראות את הסכם הנאמנות ועליו לבקש מהנאמן אישור על קיום החשבון והפקדת הכספים הספציפיים בו. כל תשלומי הלקוח חייבים להיות ישירות לחשבון על שם הנאמן ולא לחשבון על שם החברה. . באופן הזה הכספים "נצבעים" באופן ספציפי והנאמן הופך למחוייב לעסקה ולשמירת הכספים.

על פי רוב שכ"ט הנאמן מהווה עלות שולית ביחס להיקף העסקה הכולל, במסגרת תפקידו הנאמן מחוייב גם למסור דיווחים רבעוניים/ שוטפים ביחס להפקדות/ הוצאות מחשבון הנאמנות, בפרוייקטים גדולים ניתן אף להקים חשבון נאמנות לכל דייר, וכך למעשה הדייר יכול לקבל צפייה ישירה לבנק ולראות את קצב המשיכות/ הוצאות של הפרוייקט וכיוצ"ב.

בהליך תקין אמור הנאמן להעביר את הכסף לחברה רק כנגד שיעבוד הקרקע, או על פי התקדמות הפרוייקט או כנגד בטוחה ריאלית אחרת.. ללקוח שהעביר כספים לנאמנות יש זכות ואפשרות לעמוד בקשר שוטף עם הנאמן על מנת לוודא כי הכספים מנוהלים בהתאם להסכם עם החברה היזמית.

חברות הנאמנות הגדולות והוותיקות מנהלות פעילות ענפה בשוק ההון כנאמנות של בעלי אג"חים בחברות שונות. הרגולציה המוטלת עליהן ועל כל השחקניות האחרות בשוק ההון היא תולדה של נסיון רב, לימוד מטעויות עבר ולקחי תקלות שונות. שוק ההון הישראלי למד את התורה בדרך הקשה. לאור כל האמור לעיל יש לפעול לאור הניסיון הקיים כדי להעביר אותה אל שוק היזמות בנדל"ן באופן שיאפשר את המשך פעילות הענף באופן תקין.